Аккредитив, ячейка или безопасные расчёты: как передать деньги за квартиру

Безопаснее всего платить так, чтобы деньги были заранее зарезервированы, а продавец получил их только после регистрации перехода права на покупателя. Так работают аккредитив, счёт эскроу и сервисы безопасных расчётов банков. Банковская ячейка решает ту же задачу, но банк не контролирует, что в ней лежит. Наличные и перевод до регистрации оставляют покупателя без защиты, если сделка сорвётся.

Аккредитив

Покупатель поручает своему банку перечислить деньги продавцу, когда тот представит документы, перечисленные в аккредитиве (п. 1 ст. 867 ГК РФ). При покупке квартиры это обычно выписка ЕГРН, подтверждающая переход права на покупателя. При покрытом аккредитиве сумма списывается со счёта покупателя и резервируется на весь срок (п. 3 ст. 867 ГК РФ).

Что важно знать:

• Аккредитив безотзывный, если в его тексте не сказано иное. Отменить его без согласия продавца нельзя (п. 1, 4 ст. 869 ГК РФ)
• Банк проверяет документы только по внешним признакам, не более 5 рабочих дней. Если документы не соответствуют условиям, банк вправе отказать в выплате (п. 2–4 ст. 871 ГК РФ). Документы, которые противоречат друг другу, тоже считаются не соответствующими условиям
• Банк не следит за выполнением договора купли-продажи. Он платит по документам, поэтому их перечень должен точно описывать момент, когда продавец заработал деньги (п. 3 ст. 871 ГК РФ)
• Если срок истёк, а документы не представлены, аккредитив закрывается, неиспользованная сумма покрытого аккредитива возвращается на счёт покупателя (п. 1, 3 ст. 873 ГК РФ)

Срок аккредитива ставьте с запасом. Регистрация по общему правилу занимает 7 рабочих дней в Росреестре и 9 — через МФЦ (ст. 16 Закона о госрегистрации недвижимости), плюс время на получение выписки и задержки.

Счёт эскроу и сервисы безопасных расчётов

На счёт эскроу покупатель вносит деньги, банк их блокирует и перечисляет продавцу, когда наступают основания из договора, например регистрация права покупателя. До этого права на деньги принадлежат покупателю (п. 1 ст. 860.7 ГК РФ).

Под названием «безопасные расчёты» банки предлагают разные продукты. Перед сделкой прочитайте договор и уточните:

• на каком счёте и у кого будут деньги до регистрации
• какие документы или события служат основанием для выплаты продавцу
• в какой срок и на какой счёт вернут деньги, если регистрацию не проведут или договор расторгнут

Банковская ячейка

Ячейку банк предоставляет в пользование: покупатель кладёт деньги, продавец получает доступ при условиях из договора с банком, например при предъявлении зарегистрированного договора. Если сейф предоставлен клиенту, тот помещает и изымает ценности без чьего-либо контроля, в том числе банка, а банк обязан контролировать доступ в помещение с сейфом (п. 3 ст. 922 ГК РФ). За сохранность содержимого банк по такому договору отвечает, если не докажет, что доступ к сейфу без ведома клиента был невозможен или стал возможен из-за непреодолимой силы, — договор может установить иное. К договору о предоставлении сейфа без ответственности банка за содержимое применяются правила об аренде (п. 4 ст. 922 ГК РФ). Поэтому до закладки денег проверьте, какой договор предлагает банк.

Риски ячейки:

• банк не пересчитывает и не проверяет деньги при закладке, если это не заказано отдельной услугой
• условия доступа нужно описать точно: какие документы, в какой срок, кто и когда вправе открыть ячейку
• если срок аренды закончится раньше регистрации, порядок доступа придётся согласовывать заново

Наличные, перевод и задаток

Наличные при подписании договора или перевод на карту до регистрации — самый рискованный вариант для покупателя. Если регистрацию не проведут, деньги придётся требовать с продавца через претензию или суд.

Если всё же платите напрямую, возьмите с продавца расписку с указанием суммы, даты, договора и квартиры. Переводите деньги со своего счёта на счёт продавца, а не на карты родственников или посредников.

Задаток — сумма, которую покупатель передаёт продавцу в счёт цены: она подтверждает, что договор заключён, и обеспечивает его исполнение. Задаток оформляют письменно, независимо от суммы. Если письменного соглашения нет, сумма считается авансом, если не доказано иное (п. 2, 3 ст. 380 ГК РФ). Если сделка сорвалась по вине покупателя, задаток остаётся у продавца, по вине продавца — он возвращает двойную сумму (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Что написать в договоре и типичные ошибки

Цена квартиры — обязательное условие договора. Если письменно согласованной цены нет, договор считается незаключённым (п. 1 ст. 555 ГК РФ). В договоре указывают:

• полную цену квартиры и способ расчётов
• реквизиты аккредитива, эскроу или ячейки и документы, по которым продавец получает деньги
• срок оплаты и что происходит с деньгами при отказе в регистрации
• срок передачи квартиры и снятия жильцов с учёта

Типичные ошибки:

• занижают цену в договоре — если сделку расторгнут или оспорят, подтвердить уплату суммы сверх договорной будет сложно
• открывают аккредитив на слишком короткий срок
• не сверяют документы для раскрытия аккредитива с тем, что реально выдаст Росреестр
• передают задаток без письменного соглашения

К юристу стоит обратиться до подписания, если сумма крупная, часть денег — ипотека или материнский капитал, продавец просит часть суммы наличными или настаивает на своей схеме расчётов. Юрист «СВК.Юристы» подготовит договор и условия расчётов, а перед этим проверит квартиру и продавца — подробнее на странице проверки квартиры перед покупкой. Если у продавца есть долги, прочитайте статью о рисках покупки у будущего банкрота. Все этапы сопровождения — на странице услуги «Сделки с недвижимостью».

Частые вопросы