Риски покупки квартиры у продавца, который может стать банкротом

Да, покупку квартиры могут оспорить, если продавец позже станет банкротом. Заявление подаёт финансовый управляющий или крупный кредитор продавца, рассматривает его арбитражный суд в деле о банкротстве. Под угрозой две группы сделок: по цене существенно ниже рыночной, совершённые за год до принятия заявления о банкротстве или позже, и сделки во вред кредиторам за 3 года. Если суд признает сделку недействительной, квартиру возвращают в конкурсную массу продавца, а деньги покупатель требует с продавца по правилам банкротства.

Какие сделки могут оспорить

Неравноценная сделка (п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве). Срок — один год до принятия судом заявления о банкротстве или после этого. Условия сделки должны быть существенно хуже для продавца, чем в сравнимых сделках: например, рыночная стоимость квартиры существенно выше полученной цены. Доказывать, что покупатель знал о долгах продавца, для этого основания закон не требует.

Сделка во вред кредиторам (п. 2 ст. 61.2). Срок — три года до принятия заявления или после. Нужно, чтобы сделка причинила вред кредиторам и покупатель знал о цели продавца. Закон предполагает, что покупатель знал, если он заинтересованное по отношению к продавцу лицо либо знал или должен был знать о признаках неплатёжеспособности продавца. Цель вреда предполагается, если продавец уже не мог платить по долгам и, например, продолжил пользоваться квартирой после продажи.

Сроки отсчитывают назад от даты, когда арбитражный суд принял заявление о банкротстве. Подача заявления и его принятие судом — разные даты.

Оспорить сделку гражданина могут финансовый управляющий — сам или по решению собрания кредиторов — и кредитор, у которого больше 10 % требований в реестре. Право появляется с даты введения реструктуризации долгов. Срок давности считается с момента, когда управляющий узнал или должен был узнать об основаниях (п. 1, 2 ст. 213.32).

Что будет с квартирой и деньгами покупателя

Всё полученное по недействительной сделке возвращается в конкурсную массу (п. 1 ст. 61.6 Закона о банкротстве). Если вернуть квартиру невозможно, например её уже перепродали, покупатель возмещает её действительную стоимость на момент приобретения.

Деньги покупатель требует уже с продавца-банкрота:

• если сделку признали неравноценной (п. 1 ст. 61.2), требование удовлетворяется в порядке, установленном законодательством о банкротстве (п. 3 ст. 61.6)
• если сделку признали совершённой во вред кредиторам (п. 2 ст. 61.2), требование удовлетворяется только после кредиторов третьей очереди из реестра (п. 2 ст. 61.6)

Во втором случае покупатель получит деньги, только если они останутся после расчётов с кредиторами из реестра. Ни в одном из случаев закон не обещает покупателю полного возврата уплаченного.

Если продавец уже в процедуре банкротства

Реструктуризация долгов. Продавать недвижимость гражданин вправе только с предварительного письменного согласия финансового управляющего (п. 5 ст. 213.11 Закона о банкротстве).

Реализация имущества. С даты признания гражданина банкротом квартирой распоряжается только финансовый управляющий от имени гражданина. Сделка, которую гражданин совершил лично, ничтожна (п. 5 ст. 213.25 Закона о банкротстве).

Поэтому договор с продавцом, у которого идёт дело о банкротстве, без участия или согласия финансового управляющего не заключайте.

Как проверить продавца

Проверку проводят до задатка и повторяют перед подписанием договора.

1. bankrot.fedresurs.ru — Единый федеральный реестр сведений о банкротстве (ЕФРСБ): идёт ли дело, какая процедура, кто управляющий.
2. fedresurs.ru — уведомления кредиторов о намерении подать заявление о банкротстве. Их публикуют не менее чем за 15 календарных дней до обращения в суд (п. 2.1 ст. 7 Закона о банкротстве).
3. kad.arbitr.ru — картотека арбитражных дел: заявления о банкротстве и споры продавца.
4. fssp.gov.ru — банк данных исполнительных производств: долги, которые уже взыскивают приставы.
5. Сайты районных судов и мировых судей — иски к продавцу о взыскании долгов.

Попросите продавца указать в договоре, что в отношении него нет дел о банкротстве и исполнительных производств. От оспаривания это не защищает, но фиксирует, что вы задавали вопрос и получили ответ.

Как снизить риск и каких ошибок избежать

• Цена не ниже рыночной. Сравните её с похожими квартирами в доме и районе, при сомнениях закажите отчёт оценщика. Существенно заниженная цена — признак неравноценной сделки
• Реальная цена в договоре. Цена — обязательное условие договора продажи недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Если в договоре цену занизили «для налогов», в споре о неравноценности она играет против покупателя
• Расчёты через банк. Аккредитив, счёт эскроу или безналичный перевод оставляют след, который подтверждает оплату. Как выбрать способ — в статье о передаче денег за квартиру
• Продавец освобождает квартиру. Если неплатёжеспособный продавец продолжает жить в проданной квартире, закон предполагает цель причинить вред кредиторам
• Сохраните документы: отчёт об оценке, выписки, банковские документы, переписку. Они понадобятся, если сделку будут оспаривать

К юристу стоит обратиться до задатка, если продавец спешит, цена заметно ниже рынка, у продавца есть долги или квартира недавно переходила между членами семьи. Юрист «СВК.Юристы» проверит продавца и предложит условия договора в рамках проверки квартиры перед покупкой. Сопровождение всей сделки — на странице услуги «Сделки с недвижимостью».

Частые вопросы