Проверка квартиры перед покупкой

Что проверяем и что вы получите

Юрист «СВК.Юристы» проверяет квартиру и продавца по документам и открытым реестрам. Итог — перечень рисков и что с каждым делать: исправить до сделки, закрыть условием договора или отказаться от покупки.

Выписка ЕГРН

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) показывает объект, зарегистрированные права, ограничения и обременения — ипотеку, арест, запрет регистрации, а также отметки о спорах (ч. 7 ст. 62 Закона о госрегистрации недвижимости). Заказать её может любой человек.

С 1 марта 2023 года ФИО и дату рождения собственника посторонним в выписке не показывают, если сам собственник не подал заявление о раскрытии этих данных (ч. 1.3 и 7.1 ст. 62, ст. 36.3 того же закона). Вместо них в выписке указано, что квартира принадлежит физическому лицу. Собственнику сведения выдают полностью, поэтому просим продавца заказать выписки самому.

История и основание права

Выписка о переходе прав показывает, кто и когда владел квартирой. ФИО прежних владельцев посторонним в ней показывают, только если в ЕГРН есть запись о возможности их раскрытия (ч. 14.2 ст. 62). Поэтому и эту выписку лучше заказать продавцу. Повод разобраться глубже — несколько продаж за короткий срок или продажа вскоре после наследства.

• Наследство. Наследник, пропустивший срок по уважительной причине, может восстановить его через суд в течение 6 месяцев после того, как причина отпала. Тогда суд заново определяет доли наследников, а выданные свидетельства о наследстве признаёт недействительными (п. 1 ст. 1155 ГК РФ)
• Дарение и наследство в браке. Такая квартира — личное имущество продавца (п. 1 ст. 36 СК РФ), согласие супруга не нужно
• Приватизация. Люди, у которых на момент приватизации было равное право пользования квартирой, не теряют его при прекращении семейных отношений с собственником (ч. 1 ст. 19 Вводного закона к ЖК РФ). Смотрим, кто был прописан на дату приватизации

Согласие супруга

Если продавец купил квартиру в браке, нужно нотариальное согласие супруга. Без него сделку можно оспорить в течение 1 года с момента, когда супруг узнал или должен был узнать о ней (п. 3 ст. 35 СК РФ). Если брак расторгнут, а имущество не делили, бывший супруг может потребовать раздела в течение 3 лет (п. 7 ст. 38 СК РФ) — подробнее о разделе имущества.

Кто зарегистрирован в квартире

По общему правилу после продажи члены семьи прежнего собственника теряют право пользования (п. 2 ст. 292 ГК РФ). Если в квартире живут подопечные или оставшиеся без попечения родителей несовершеннолетние члены семьи собственника и сделка затрагивает их права, нужно согласие органа опеки (п. 4 ст. 292 ГК РФ). Срок выписки прописываем в договоре, при отказе выписаться — снятие с учёта через суд.

Долги и банкротство продавца

Покупку у будущего банкрота могут оспорить: по заниженной цене — если сделка совершена в течение года до принятия судом заявления о банкротстве или позже, во вред кредиторам — в течение 3 лет (п. 1, 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве). Если продавец уже признан банкротом, сделка, совершённая им лично, ничтожна (п. 5 ст. 213.25). Подробно — в статье о продавце-банкроте.

Доверенность представителя

Доверенность на продажу квартиры и подачу документов на регистрацию должна быть нотариальной (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ). Она прекращается при отмене, смерти доверителя, его банкротстве и в других случаях (п. 1 ст. 188 ГК РФ). Проверяем доверенность через сервис Федеральной нотариальной палаты и связываемся с самим собственником.

Как действуем

1. На консультации разбираем объявление, документы и то, что уже подписано.
2. Получаем выписки ЕГРН об объекте и о переходе прав.
3. Изучаем документы-основания, справку о зарегистрированных, семейное положение продавца.
4. Проверяем продавца в ЕФРСБ, картотеке арбитражных дел, базе исполнительных производств и судах.
5. Передаём перечень рисков и предлагаем условия договора: сроки выписки, заверения продавца, порядок расчётов.
6. По вашему решению сопровождаем сделку до регистрации.

Этапы проверки и документы по делу видны в личном кабинете клиента.

Сроки

Срок проверки зависит от объёма документов и от того, как быстро продавец закажет выписки. Его называем после консультации.

Регистрация перехода права — 7 рабочих дней при подаче в Росреестр, 9 — через МФЦ. По сделке, удостоверенной нотариусом, — 3 рабочих дня, при электронной подаче — 1 рабочий день, через МФЦ — 5 (ст. 16 Закона о госрегистрации недвижимости).

Расходы и госпошлина

• Госпошлина за регистрацию права собственности гражданина — 4 000 ₽, если кадастровая стоимость не больше 20 млн ₽ или не определена. Если больше — 0,02 % кадастровой стоимости, но не меньше 0,02 % цены сделки и не более 500 000 ₽ (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ)
• Нотариальный тариф — если продаётся доля в праве собственности: такая сделка удостоверяется у нотариуса, кроме продажи всеми собственниками одной сделкой (ч. 1.1 ст. 42 Закона о госрегистрации недвижимости)
• Стоимость нашей работы называем после разбора документов

Документы

• Объявление или проект договора, копия паспорта продавца
• Выписки ЕГРН, если продавец уже заказал
• Документ-основание: договор, свидетельство о наследстве, дарение, приватизация
• Свидетельство о браке или разводе, согласие супруга
• Справка о зарегистрированных лицах
• Доверенность, если продаёт представитель

Частые вопросы