Гарантийный срок на квартиру в новостройке

Гарантийный срок на квартиру в новостройке — не меньше 3 лет со дня передачи. Исключения — инженерное оборудование и отделка. На технологическое и инженерное оборудование — не меньше 3 лет со дня подписания первого передаточного акта в доме. На отделку и её элементы — не меньше 1 года со дня передачи квартиры (ч. 5, 5.1, 5.2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ). Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) может установить сроки длиннее.

Какие сроки установлены законом

Что	Минимальный срок	С какого дня	Норма
Квартира, кроме инженерного оборудования и отделки	3 года	передачи квартиры	ч. 5 ст. 7
Технологическое и инженерное оборудование	3 года	подписания первого передаточного акта в доме	ч. 5.1 ст. 7
Отделка и её элементы	1 год	передачи квартиры	ч. 5.2 ст. 7

Срок на инженерное оборудование отсчитывают не от вашего акта, а от первого акта передачи в доме. Если вы приняли квартиру позже соседей, часть этой гарантии уже прошла.

Что изменилось в 2024 и 2025 годах

С 01.09.2024 — 3 года вместо 5. Закон от 08.08.2024 № 266-ФЗ заменил в ч. 5 ст. 7 слова «пять лет» на «три года». Прямого переходного положения о гарантийном сроке для договоров, заключённых до 01.09.2024, закон не содержит. Поэтому по таким договорам срок проверяем по тексту договора: если в нём записано 5 лет, ориентируемся на договор. Единого подтверждённого ответа здесь нет.

С 01.01.2025 — отдельный срок на отделку. Закон от 26.12.2024 № 482-ФЗ ввёл ч. 5.2 ст. 7: гарантия на отделку — не меньше 1 года.

С 01.01.2025 — предел 3 %. Тот же закон ввёл ч. 4 ст. 10 Закона № 214-ФЗ. По недостаткам отделки, установки окон и дверей, сантехники и элементов отделки общая сумма взыскания с застройщика не может превышать 3 % цены договора, если договор не даёт больше. В эту сумму входят уменьшение цены, расходы на устранение недостатков, неустойки, проценты и убытки. Для договоров, заключённых раньше, предел применяется к правам и обязанностям, возникшим после 01.01.2025.

Что можно требовать по недостаткам

Обычно дольщик требует от застройщика:

устранить недостатки
уменьшить цену договора
возместить расходы на устранение недостатков своими силами

Предел 3 % касается только отделки, окон, дверей, сантехники и элементов отделки. На конструктивные недостатки, например трещины в несущих стенах, он не распространяется. Не применяется он и к неустойке за просрочку передачи квартиры и к возврату цены при расторжении договора (ч. 4 ст. 10).

Пример. Цена ДДУ — 8 000 000 ₽, в договоре нет условия о большей сумме. По недостаткам отделки можно взыскать не больше 8 000 000 × 3 % = 240 000 ₽ вместе с неустойкой и убытками. По трещине в несущей стене этого предела нет.

Штраф. Если застройщик не выполнил требования добровольно, суд взыскивает штраф 5 % от присуждённой суммы (ч. 3 ст. 10 Закона № 214-ФЗ). За период с 01.01.2025 по 31.12.2025 штраф не начислялся (постановление Правительства РФ от 18.03.2024 № 326). Если застройщик отказал до 01.09.2024, по Постановлению КС РФ от 14.04.2026 № 24-П применяется штраф 50 %. Право на штраф возникает в момент отказа застройщика выполнить требование, поэтому сохраните претензию и ответ на неё — подробнее в новости о постановлении.

Отсрочка выплат по постановлению № 326 до 31.12.2026 на возмещение фактических расходов на устранение недостатков не распространяется.

Как предъявить требование

Зафиксируйте недостатки. При приёмке — в акте осмотра или в акте с замечаниями. После приёмки — фото, видео, акт с управляющей компанией, если недостаток затронул общее имущество или соседей.
Направьте застройщику письменное требование. Перечислите недостатки, укажите, чего требуете: устранить, уменьшить цену или возместить расходы. Отправьте по адресу из ДДУ заказным письмом с описью или вручите под отметку о приёме.
Закажите строительную экспертизу, если застройщик спорит с недостатками или их стоимостью. Заключение покажет, что относится к отделке, а что — к конструктиву. От этого зависит, действует ли предел 3 %.
Подайте иск, если требования не выполнили. В иске заявляют стоимость устранения недостатков, штраф и судебные расходы.

Не начинайте ремонт до осмотра и экспертизы: после него доказать недостаток сложнее.

Типичные ошибки и когда нужен юрист

Откладывать требование. Гарантийный срок на отделку может быть всего 1 год со дня передачи квартиры.
Считать гарантию на оборудование от своего акта. Её отсчитывают от первого акта передачи в доме.
Требовать по отделке больше 3 % цены договора, если договор не даёт больше.
Записывать конструктивный дефект как недостаток отделки. Тогда к нему могут применить предел 3 %.
Полагаться на 5-летнюю гарантию по договору, заключённому с 01.09.2024, если в самом договоре 5 лет не записаны.

Юрист нужен, когда застройщик не признаёт недостатки, спорит с их стоимостью или относит конструктивный дефект к отделке. «СВК.Юристы» выезжают на осмотр с экспертом, составляют акт и претензию, ведут дело в суде — подробнее в разделе «Споры с застройщиками». Если застройщик ещё и задержал передачу квартиры, смотрите страницу «Неустойка по ДДУ» и статью «Неустойка по ДДУ в 2026 году».

Частые вопросы

Гарантия на квартиру — 3 года или 5 лет?

По договорам, заключённым с 01.09.2024, закон требует не меньше 3 лет. По договорам, заключённым раньше, срок проверяем по договору: прямого переходного положения в законе нет.

С какого дня считается гарантия на отделку?

Со дня передачи квартиры, срок — не меньше 1 года (ч. 5.2 ст. 7 Закона № 214-ФЗ). Договор может дать больше.

Ограничение 3 % касается всех недостатков?

Нет. Только отделки, окон, дверей, сантехники и элементов отделки. На конструктивные недостатки, неустойку за просрочку передачи и возврат цены при расторжении договора оно не распространяется.

Можно ли сразу требовать деньги, а не ремонт?

Да. Уменьшение цены и возмещение расходов на устранение недостатков прямо названы в ч. 4 ст. 10 Закона № 214-ФЗ среди сумм, которые взыскивают с застройщика. По отделке они входят в предел 3 %.